Jak prodat nebo koupit nemovitost svépomocí

Konečně jsme našli pozemek, který vyhovoval našim požadavkům a rozhodli jsme se jej koupit. Ale jak na to? Oslovit realitku? Sepsat smlouvu sám? Nebo jsou lepší možnosti?

Máte několik možností, jak koupit nebo prodat nemovitost. Níže vám popíšu jednotlivé možnosti a jejich plusy a mínusy a také detailně rozepíšu, jak jsme postupovali my a kterou cestu doporučujeme.

 

Možnosti jak koupit nebo prodat nemovitost:

Přes realitní kancelář

Tato možnost se nabízí jako nejjednodušší. Celou transakci zajistí nezávislá kancelář a ještě vám mnohdy nabídne další služby jako právní servis, vyřízení hypotéky či půjčky a další.

Výhody:

• Vše vyřídí za vás – rezervační smlouvu, kupní smlouvu, převody na katastru, peněžní úschovu. Také je flexibilní časově, dokáže transakci uspíšit a ušetří vám dost času

Nevýhody:

• Výše provize – standartně si realitka bere cca 4% z prodejní ceny. Tato provize bývá započítaná do kupní ceny, takže ji zaplatí kupující, ale na druhou stranu zkrátí zisk z prodeje prodávajícímu. Výše provize tedy závisí na ceně nemovitosti. U garsonky za milión je to 40 tisíc, u domu za 6 miliónů pak 240 000. To už je slušná suma.
• Rezervace zavánějící podvodem – Většina realitek chce po kupujícím rezervační poplatek, aby si zavázala kupujícího, že z transakce takzvaně nevycouvá. Na tom není nic špatného. Co už vidíme jako problémové je, že u mnoha realitek jsou rezervační smlouvy nastaveny tak, že pokud k prodeji nakonec nedojde, tak kupující přijde o celý rezervační poplatek, nebo přinejmenším o část. Tohle jednání je v rozporu s nálezem nejvyššího soudu a proto v případě soudní pře realitka s vysokou pravděpodobností prohraje a poplatek bude muset vrátit. I přesto praxi zadržení poplatku stále většina realitek praktikuje, jednoduše proto, že se s nimi klienti nechtějí soudit.
• Riziko podvodu – i když realitky o sobě prohlašují že je vše bezpečné, že jsou pojištění a že vše klapne, už se mnohokrát stalo že se klienti stali obětí podvodu, realitka šla do likvidace a kupující ani prodávající své peníze už nikdy neviděli.
• Kamarádšoft a nefér jednání – Tohle se stalo zrovna nám, že jsme měli domluvenou schůzku v realitní kanceláři na určitou hodinu za účelem složení kauce, ale hodinu před ní nám paní makléřka zavolala že bohužel rezervace byla podepsána někým jiným, protože je to známý majitele realitky. My jsme zůstali naštvaní se sto tisíci v hotovosti na stole. Nikdy nevěřte ústní domluvě s realitkou, co není na papíře, jako by nebylo.
• Nátlakové praktiky – Realitka je pouze zprostředkovatel žijící především z provize. Proto se mnoho z nich uchyluje k nátlakovým technikám jako například exkluzivní zastoupení, fiktivní nabídky, jiný zájemce, provize nad rámec kupní ceny, nebo „chcete hypotéku? Tak jedině námi dojednanou, jinak prodáme jinému“ atd.

Shrnutí:

Jak vidíte, nevýhody u realitek výrazně převyšují výhody. Buďte velmi opatrní na to co podepisujete! V každém případě pokud se rozhodnete pro realitku, vyžádejte si notářskou úschovu, většina realitek by vám to měla umožnit. Notář je ze zákona pojištěný a dodává transakci důvěryhodnost.

 

Sepsat smlouvu sám podle vzoru na internetu

Výhody:

• Skoro zadarmo

Nevýhody:

• Tohle je opravdu velmi nebezpečná možnost. Pokud nemáte opravdu neprůstřelnou smlouvu, je riziko podvodu velmi vysoké. Smlouvy co najdete na internetu jsou hrubě nevyhovující.

Shrnutí:

Tudy opravdu ne. Jediná situace kdy lze tento typ prodeje pochopit je prodej v rodině. A i tady si musíte být naprosto jistí důvěryhodností protistrany.

 

Koupě nemovitosti přes advokáta

Výhody:

• Sepsání kvalitní smlouvy právníkem
• Rychlost transakce

Nevýhody:

• Právník nemusí být ze zákona pojištěný, proto je tato možnost stejně riziková, jako u realitky.
• Cena za tyto služby se liší, v závislosti na zvoleném advokátovi.

 

Koupě nebo prodej přes notáře

Výhody:

• Nízká cena – cena za notáře je stanovena tabulkově, proto je opravdu jedno jakého notáře zvolíte, vždy zaplatíte stejně. V našem případě jsme při koupi pozemku v hodnotě 1,4m zaplatili za notářský servis včetně úschovy peněz cca 13 000kč. To je opravdu obří rozdíl v porovnání s realitkou.
• Příprava neprůstřelných smluv – Notář připraví smlouvy, které jsou opravdu velmi kvalitní.
• Notářská úschova – tato služba je opravdu téměř dokonalé řešení transakce.
• Pojištění ze zákona – Notář zapsaný v notářské komoře musí být pojištěný proti úpadku i pro případ podvodů apod. V případě problémů vám vaše peníze vrátí notářská komora a poté je bude vymáhat po notáři.
• Plný servis – za zlomek peněz, které byste zaplatili v realitní kanceláři vám poskytne vypracování předkupní i kupní smlouvy, notářské úschovy, zajistí veškeré dokumenty potřebné pro transakci, zajistí přepis na katastru a dokonce i komunikuje s bankou ohledně podmínek čerpání hypotéky (pro potřeby kupní smlouvy).
• Nejvyšší možná bezpečnost transakce

Nevýhody:

• Vytíženost notáře, transakce se může lehce protáhnout (o dny, maximálně týdny), pokud je notář přetížený a sjednává schůzky se zpožděním.
• Musíte se dohodnout s protistranou na podmínkách transakce, notář vám nedělá prostředníka jako realitka, pouze zajišťuje smlouvy a samotnou transakci.

 

Náš postup jak prodat nebo koupit nemovitost svépomocí

Jak už je asi patrné s porovnání výše, zvolili jsme možnost koupě přes notáře. S prodávajícím jsme se dohodli na ceně a podmínkách prodeje a také souhlasil s notářem. Napsal jsem tedy e-mail do nejbližší notářské kanceláře:

Dobrý den
Chceme koupit pozemek v obci XXX a proto poptávám:
– Kupní smlouvu (případně smlouvu o smlouvě budoucí jestli je potřeba)
– Notářská úschova
– Ostatní nezbytné činnosti notáře pro dokončení transakce. (katastr, banka aj…)

Cena nemovitosti je 1 500 000. Kupní cena bude hrazena prostřednictvím hypotéky u banky XXX.
Prosím zavolejte mi jakmile budete mít chvilku a domluvíme se na podrobnostech.

Děkuji a přeji pěkný den

a přišla odpověď:

Vážený pane,
Ohledně postupu při sepisu kupní smlouvy Vám zavolám.
Odměna notáře se počítá podle vyhl. 196/2019 Sb., notářského tarifu:
Tarifní hodnota 1.500.000,- Kč
Celkem konečná cena včetně DPH 13.721,- Kč
K tomu 1000,- Kč správní poplatek k návrhu na vklad.

Potřebuji tyto podkladové údaje:
Ideálně kopie OP kupujícího a prodávajícího, včetně údajů o manželkách
Údaje o nemovitosti – parcelní číslo, katastrální území, přístup jste říkal že je po obecní komunikaci
Výše kupní ceny
Další podmínky, pokud byly ujednány.
Kontakt na bankovního poradce

Výborně, cena domluvena. Hypotéku jsem již měl předjednanou (o vyřízení hypotéky se rozepíšu jindy). Odeslal jsem své údaje notářce a požádal prodávajícího o totéž. Jakmile měla všechny podklady, trvalo cca 14 dní, než připravila smlouvy. Také komunikovala s bankou, zda nepožadují nějaké další ustanovení do smlouvy (zástavní právo, vrácení peněz na účet banky v případě neúspěchu transakce atd…).

Jakmile měli smlouvy nachystané, domluvili jsme si termín a dostavili se k podpisu smlouvy do kanceláře notářky. Podpisu smlouvy musí být přítomny všechny strany – prodávající i kupující, případně manželé/manželky, což je v dnešní době covidové trošku komplikace, ale ne neřešitelná. Po prostudování jsme podepsali kupní smlouvy i smlouvy o notářské úschově, zaplatili notářskou odměnu, potřásli si rukama a za hodinu bylo hotovo.

Prodávající má splněno a čeká pouze na připsání peněz na účet.

My, jako kupující strana jsme ještě měli nějakou práci. V bance jsme podepsali hypoteční smlouvu a nechali expresně poslat peníze do notářské úschovy. Jakmile peníze dorazily notářce na zvláštní účet, zahájila přepis nemovitosti. Odeslala žádost o převod nemovitosti na katastrální úřad. Katastr má ze zákona 30 dnů na provedení vkladu. Běžně to ale trvá cca 3 týdny. No a potom jsme pár týdnů čekali, dokud nebude proveden zápis na katastru. Jakmile byl přepis na katastru hotový, dostala notářka pokyn k převodu peněz z úschovy na účet prodejce. Tím byla celá transakce dokončena.

Prodejce ještě musel zaplatit daň z příjmu, jelikož daný pozemek vlastnil pouze 1 rok. My jsme podali na finančák přiznání k dani z nemovitosti. Daň z nabytí nemovitosti je již zrušena, takže jsme ušetřili nemalé peníze.

 

Shrnutí:

Pokud máte možnost, určitě doporučujeme koupi/prodej pozemku přes notáře. Je to levné, rychlé a hlavně spolehlivé. Celá transakce trvala přibližně 6 týdnů a stála nás necelých 15 000. Prodejce byl spokojený, nikdo jej neoškubal o část zisku. My byli spokojeni, ušetřili jsme, měli důvěru ve zdar celé transakce a nebyli zbytečně ve stresu že se to může pokazit a my přijít o peníze.

Máte vlastní dobré/špatné zkušenosti s koupí nemovitosti? Podělte se s ostatními v diskuzi níže.