Jak vybrat pozemek pro stavbu domu

Konečně jsme dospěli do bodu, kdy jsme odpískali snahu koupit již hotový dům a nestarat se o jeho výstavbu. K tomuto rozhodnutí jsme došli kvůli poznatku, že pěkné domy v našem okolí jsou předražené a ruiny z našeho pohledu nestojí za námahu, protože ve výsledku vyjdou po rekonstrukci dráže než novostavba. Jasně, u vás může být situace jiná, ale v naší lokalitě, která je velmi vyhledávaná pro svou krásnou přírodu a dostatku pracovních možností jsou ceny nemovitostí opravdu dost přestřelené. Ok, koupíme tedy pozemek. Ale jaký? Jak vybrat pozemek pro stavbu domu? Po hodinách strávených na internetu jsem zjistil že to není jen tak. Je několik věcí, na které si musíte dát při výběru pozemku pozor. Zkusím je tedy nějak přehledně vypsat.

Lokalita

Před tím, než začnete hledat pozemek pro váš dům, otevřete si mapu, nebo si ji vytiskněte, a vyznačte si lokality, které vás zajímají a kde byste chtěli bydlet. Myslete na to že v dané lokalitě budete v ideálním případě žít celý zbytek života. Dejte si pozor na dostupnost služeb, vzdálenost dojíždění do práce, vzdálenost od školy nebo školky, vzhled okolí. Také jistě hraje velkou roli průměrná cena nemovitostí v okolí. Tu si jednoduše porovnáte na inzertním webu s realitami.
Zkontrolujte si zda se lokalita nachází v CHKO či ne, v CHKO jsou novostavby limitovány aby splnily požadavky na krajinný ráz a může se to negativně projevit na ceně výstavby, nebo můžete zažít překvapení že váš projekt nebyl schválen protože se některým pracovníkům CHKO prostě nehodil do zástavby.
Ideální je pokud znáte někoho z dané lokality a můžete se zeptat na zkušenosti se sousedy, hlukem a podobně.

Územní plán

Pokud máte vyhlédnutý nějaký pozemek tak je první řadě je nutné zkontrolovat si v územním plánu obce, zda je pozemek vhodný ke stavbě. Tyto informace najdete buď na internetu, v ideálním případě se ale obraťte přímo na stavební úřad dané obce s dotazem, zda se tam dá stavět. Na internetu můžete najít územní plán každé obce a pokud si jej otevřete, najdete tam zóny pro bydlení, nezastavitelné území a podobně. Pokud se v této mapě nevyznáte, kontaktujte stavební úřad, kde vám ve většině případů ochotně poradí. Zkontrolujte si i zda pozemek neleží v záplavové oblasti nebo v ochraném pásmu lesa. Pro účely stavby rozhodně nedoporučujeme kupovat zemědělskou půdu. Převod na stavební pozemek může trvat spoustu let a není nikde zaručeno že se vám to povede.

Velikost a tvar

Pro stavbu rodinného domu budete potřebovat pozemek o velikosti minimálně 600m2. Ano, dá se stavět i na menším, ale je tam obrovská spousta omezení a takový pozemek je vhodné před koupí konzultovat s projektantem nebo architektem. Tvar pozemku také hraje roli, u úzkých pozemků mějte na paměti, že minimální vzdálenost stavby od hranice pozemku je 2m a vzdálenost mezi jednotlivými stavbami pak minimálně 7m. Tyto vzdálenosti lze ve stavebním řízení zkrátit pokud s tím všechny zůčastněné strany souhlasí, ale je to komplikace.

Sklon

Sklon pozemku je velice důležitý parametr zejména s ohledem na cenu výstavby. U pozemku v mírném svahu se může stavba a terénní úpravy prodražit o statisíce korun. Přemýšlejte jak složité bude u vámi vyhlédnutého pozemku vytvořit plochu pro základy stavby, jak přivést příjezdovou cestu, chodník, inženýrské sítě. Tohle vše je u svažitého pozemku násobně dražší než u rovinatého. Například pokud je příjezdová cesta nad pozemkem a pod touto cestou je kanalizační přípojka, pak budete muset řešit zda je vhodnější přečerpávací stanice nebo vlastní čistička, protože budete odpady tlačit do kopce…

Orientace

Na tohle se často zapomíná, ale je to velmi důležitý parametr. Pečlivě si rozmyslete zda je pozemek správně orientován ke světovým stranám a také vůči příjezdové cestě. Naprosto ideální stav je rovina nebo jižní svah a pozemek na jih od příjezdové cesty. Většina lidí preferuje zahradu oddělenou domem od příjezdové cesty a tím zajištění soukromí. Pokud ale máte příjezdovou cestu jižně od domu, pak se musíte rozhodnout jestli mít dům u cesty a zahradu na sever zastíněnou domem, nebo zahradu slunnou na jih, ale dům až dále od cesty.
Také mějte na paměti, že obytné místnosti musí splňovat hygienické normy na denní světlo, proto se nedávají na severní stranu domu.

Příjezdová cesta

Bez příjezdové cesty (zpevněné) vám většinou stavební úřad nepovolí na pozemku stavět. Také to je jeden z parametrů, který banky kontrolují při žádosti o hypotéku na stavební pozemek. Pokud k pozemku vede příjezdová cesta, zkontrolujte si kdo ji vlastní. Pokud ji spravuje obec, je vše v pořádku. Pokud je ale soukromá a nemáte na ní podíl, mohou nastat potíže a takový pozemek rozhodně nekupujte.

Inženýrské sítě v dosahu

Zkontrolujte si jak daleko jsou od hranice vašeho pozemku inženýrské sítě (elektřina, voda, kanalizace, plyn) Pokud jsou na hranici tak je to bez problémů. Pokud ale jsou dále tak si před koupí pozemku zjistěte možnosti přivedení k vašemu pozemku. Pokud jsou sítě dále od pozemku, může se vám stavba citelně prodražit a nebo v horším případě nebude možno pozemek zasíťovat.
Také se podívejte na omezující zóny okolo inženýrských sítí. Podél plynovodu nebo vedení vysokého napětí není možné stavět. Pro první přehled o sítích můžete použít mapu UAP. informace v ní ale je vhodné potvrdit i na úřadu obce, nemusí být vždy přesné.

Terén, podloží

V neposlední řadě si prověřte co je pod tou krásnou zelenou trávou na vašem vyhlédnutém pozemku. Prohlédněte si pozemek po vydatném dešti nebo po zimě abyste zjistili, zda není půda příliš podmáčená a po pozemku netečou potoky. Také se můžete informovat na podloží, stavět ve svahu na skále není zrovna ekonomické. Nemalé problémy by vám v budoucnosti mohla způsobit i vysoká hladina spodní vody. Zkontrolujte si proto geologické mapy pozemku nebo si zajistěte geologický průzkum. Někdy stačí oslovit sousedy nebo se podívat na sousední stavby.

List vlastnictví

Pozorně si prostudujte list vlastnictví pozemku, zda není pozemek zatížen věcnými břemeny, zástavními právy nebo jinými omezeními.

Sousedé

Zjistěte si co nejvíce o svých budoucích sousedech. Chovají zvířata které vás mohou obtěžovat hlukem nebo zápachem? Podnikají v sousedství? Nejsou to chroničtí stěžovatelé? Nemá soused doma stolárnu kde bude celý den kvílet pila nebo fréza? Zazvoňte u nich a popovídejte si s nimi. Nebo se přeptejte v nebližší hospodě :).

Na závěr

Jak sami vidíte, je toho hodně co musíte zjistit než koupíte stavební pozemek. Pokud tyto kroky přeskočíte, může se vám to v budoucnu šeredně vymstít. Je nám jasné že v dnešní době je nutné reagovat na dobrou nabídku velmi rychle, buďte ale velmi opatrní před podpisem rezervační smlouvy nebo kupní smlouvy. Je proto výhodné si hned na začátku vytipovat několik lokalit které vám vyhovují a začít pátrat po volných pozemcích tam, kde to znáte.